Часто возникают споры за право владения дополнительным метражом жилого дома в виде подвальных помещений и чердака. Главным вопросом остаются бесхозные помещения, к которым относят подвалы в многоквартирном доме, кому принадлежит это пространство и кто имеет право его использовать.
По действующему законодательству, жильцы не во всех случаях могут занимать неиспользуемые помещения в многоквартирных домах. Это обусловлено некоторыми противоречиями, существующими в актах и нормативных документах прошлых лет.
До недавнего времени можно было оформить подвал в собственность после финансовых вложений в ремонт и обустройство свободных помещений.
Спорные моменты в вопросах собственности на подвалы
Вопрос принадлежности уже занятого подвала возникает, если владелец не оформил документы на собственность, и помещением, так или иначе, завладел посторонний человек. На рынке вторичного жилья технические этажи часто приватизируются, но в новостройках наблюдается другая ситуация.
Какой вариант строительства погреба для вас оптимальный?
- Построить самому
- Заказать строительство под ключ
Жильцы домов обнаруживают, что подвал используются посторонними лицами на законных основаниях. Такая же ситуация возникает, когда права на пользование техническими этажами в судебном порядке отдаются прошлым владельцам. Необходимо разобраться, кому принадлежат подвалы, где находится оборудование и коммуникации всего дома.
Есть множество споров по вопросам владения подвальными этажами, в которые выведены важнейшие коммуникационные системы и вентиляционные отдушины. Часто возникает прецедент эксплуатации общего имущества в личных целях лицом, не имеющим на то права. Такие случаи рассматриваются в суде.
Часты случаи, когда подвал сдается в аренду на очень долгое время бывшим собственникам, и восстановление прав новых хозяев возможно только при помощи специалистов, представляющих интересы владельца в суде.
Определение права собственности на подвалы
В законодательстве РФ Высшим Арбитражным судов была прописана очередность наступления права на технические этажи. Оформление собственности начинается с оформления прав на первый этаж дома. Это возможно при условии, что раньше не было владения техническим этажом, а площадь подвала была установлена под индивидуальную эксплуатацию.
Если подвал не использовался как общее имущество жильцов, то и прав на собственность не было, соответственно этот метраж оставляется за первоначальным владельцем. Прочее свободное помещение, если не использовалось кем-то лично, остается в долевом владении владельцем квартир в доме.
Для оформления права на владение в долевой форме необходимо выполнить два условия:
- Подвальные помещения в момент их приватизации, не должны быть эксплуатируемыми другими людьми;
- Технический этаж должен быть отделен от жилых квартир подъезда и не использоваться в каких-либо целях.
Техническое помещение может быть признано как долевая собственность жильцов дома, только оно должно быть оборудовано техническими агрегатами и быть назначенным для обслуживания нескольких квартир.
Права собственности у владельцев квартир
Жильцы могут требовать прав на неиспользуемые площади следующих категорий:
- Помещения без специальных назначений;
- Пространство без коммуникационных труб, которые нужны для обслуживания всего дома;
- Подвал не является частью квартир на первом этаже.
Регулировка отношения между собственниками осуществляется по статьям 235 и 290 Гражданского кодекса РФ. По указанным там положениям жильцы могут выдвигать требования к таким свободным помещениям, как лестницы, пространства между этажами, коридоры этажей, лифты и чердачные помещения, пристройки и подвалы, крыши и ограждения дома.
По закону владельцы квартир, если дом многоэтажный, могут занимать все технические помещения по долевому принципу. Это же касается и вопросов эксплуатации оборудования, которое находится на обслуживании более одной квартиры.
В строящемся жилье долевая собственность учитывается кадастровым паспортом, проектными документами и техническим паспортом дома. На основании этих документов можно узнать о правах собственности на подвал. Если он не указан как специально предназначенное пространство, то его можно разделить по долям между собственниками квартир.
Застройщик обязан пройти оформление документации на подземные помещения, и только после этого возможна эксплуатация цокольного этажа и передача его третьим лицам.
Законодательные нюансы права собственности на технические помещения
Подвалы без оборудования внутри по суду назначаются в собственность или застройщику, приобретающему право пользования технического этажа, или собственнику всего многоэтажного дома. Высший Арбитражный суд дает возможность собственникам обращаться за определением подвалов в собственность в равных долях, даже если те уже принадлежать третьим лицам или внесены в Росреестр.
Если в реестр вносят запись о использовании подвала в частном порядке одним собственником, но есть право на долевое владение, то в суде можно доказать неправомерность оформленного пакета документов другими инстанциями. Все подвал решением суда переведут во владение жильцами на равных правах.
Незаконным является использование помещений общего пользования в частных целях, если это мешает другим жильцам попадать в свои квартиры. Это лифты, холлы и коридоры. Если подвальное помещение единственный вход в дом, тогда он будет однозначно переведен в общее имущество жильцов для беспрепятственного прохода к жилищу.
Для начала работ по восстановлению прав нужно начинать с запроса в Росреестр о правах собственности на недвижимость. По результатам можно практически сразу определить, кто владелец помещений.
Типовые вопросы о собственности подвалов
Бывает, что подвалы в доме передают в собственность, не уведомляя жильцов. Часто собственники квартир обнаруживают факты занимания общей территории соседями в одностороннем порядке, когда ограждаются территории и оборудуются перегородками, замками и прочими запорными устройствами.
Такие вопросы можно попробовать уладить мирно, а можно через суд. Но в любом случае для начала необходимо определиться с правами соседа на такие действия:
Росреестр выдает справку (выписку) с информацией, когда и кем было передано подвальное помещение, есть ли там долевое участие остальных жильцов, есть ли законное оформление этой части в индивидуальное использование, приватизированное это помещение или муниципальное. Также следует уточнить функции, для которых это помещение было построено при возведении здания.
Исходя из указанного перечня, можно сделать вывод, что подвалы – долевая собственность всех жильцов многоквартирного дома, имущество в которой может использоваться индивидуально, но все расходы на её содержание делятся поровну.
Если в доме находятся только муниципальные квартиры, то подвал не имеет владельцев. Его можно только использовать для проведения коммуникаций и обслуживания дома.
Незаконное нахождение на территории подвала должно быть прекращено, а пространство – освобождено. Истцы готовят базу доказательств и права на технические этажи. Сторона ответчика обязана дать все официальные документы из Росреестра. В противном случае их можно наказать за противоправные действия и самоуправство.
Все действия по продаже, аренде или дарению подвалов невозможны без согласования каждого владельца квартир многоэтажного дома. Если имеется аренда, согласованная жильцами, то все доходы должны быть равно разделены.